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商务部《城市商圈建设指南(征求意见稿)》点评:

更新时间:2021-08-29

  六合资料版。8 月11 日,商务部流通发展司发布《城市商圈建设指南(征求意见稿)》(以下简称意见稿)。意见稿提出规划布局要求,统筹考虑城市规模、人口分布等因素,编制城市商圈总体发展规划,合理安排商业网点空间布局、业态结构和发展规模,因地制宜确定不同层级商圈占地面积、辐射范围等建设标准,于核心商圈,应根据城市规模,结合超城市、特大城市、大城市和中小城市特点,科学确定城市核心商圈数量和规模,推动核心商更新改造,优化商圈网络布局。

  发展多层级城市商圈、促进居民消费升级,优化城市商业布局、支持购物中心发展。本次意见稿中商务部首先延续了2016 年以来促进居民消费升级的精神,今年4 月国常会中李克强总理强调了部署加强县域商业体系建设,并在5 月和7 月商务部促进一刻钟便民生活圈建设文件的基础上,进一步强调了城市商圈的重要性,“城市商圈是城市商业的重要载体,是促进消费升级的重要平台,…,各地分层分类、因地制宜优化城市商业布局,促进形成多层级城市商圈布局,提升居民消费品质”。并且,意见稿规定了城市商圈建设的总体要求、规划布局、业态配置、环境建设、管理运营等内容,适用于指导地级以上城市商圈发展。我们认为,城市商圈是由购物中心、百货、品牌专卖店等多种商业设施构成,而购物中心具有一站式多功能体验中心的优势,将受益于城市商圈快速发展。

  首次定义三类城市商圈,控制总量、优化存量利好强运营能力的商业地产开发商。本次意见稿中商务部首次定义了城市商圈,即主要指在城市一定经济区域内,由若干个商业综合体和商业设施构成商业集聚区,并以商业集聚区为中心向周边扩展,具有一定消费力、集聚力和辐射力的商圈,包含核心商圈(位于城市中心区或特定区域)、区域商圈(位于城市区域中心)和社区商圈(即一刻钟便民生活圈)。我们认为,商圈是居民生活配套的重要承载体,根据面对消费群体不同进行不同定位,拥有规模和运营优势的开发商在因地制宜开发购物中心方面更具优势。此外,意见稿指出对城市中心区商业过度饱和的商圈实行商业设施规模总量控制,重点补齐社区商业发展短板;立足现有城市商圈基础,着力优化存量,盘活闲置商业资源。我们认为,控制总量利好目前已拥有规模优势的开发商,巩固卡位优势;优化存量则有利于类似华润、龙湖、新城等强运营能力的开发商进行轻资产输出,打开存量商管空间。

  投资建议:加快城市商圈建设,支持购物中心发展,维持“看好”评级。我们认为,我国的经济增长、居民收入提升、城镇化推进奠定了长期商业发展的基础,十四五期间“推行国内大循环”+“扩内需、促消费”的发展战略也将加速中期商业的发展,目前我国人均商场GLA、商场销售额渗透率、人均商场支出占比均远低于海外,也预示后续巨大的发展空间,预计未来10 年中国商场 GRA /销售额/租管费分别拥有2 倍/3 倍/4 倍成长空间。

  我们维持商业地产行业“看好”评级,维持“看好”商业地产板块,继续推荐:1)购物中心:新城控股、华润万象、龙湖集团、宝龙商业、华润置地,关注:新城发展、宝龙地产;此外,继续推荐2)住宅开发:保利地产、万科A、中海外发展、旭辉控股、融创中国、金地集团、金科股份;及3)物业管理:融创服务、碧桂园服务、旭辉永升、中海物业、绿城服务,关注:新大正、新城悦服务。

  风险提示:房地产调控超预期收紧,销售去化率不及预期,新冠疫情影响商场运营。